I passi da fare per comprare casa – le tasse sulla casa – l’approfondimento fiscale sull’acquisto immobiliare
Come devi muoverti nel panorama del mondo immobiliare?
- per prima cosa determina qual è il tuo budget d’acquisto, considera anche eventualmente la possibilità di usufruire di un mutuo
- individua il tipo d’immobile che desideri
- fai una selezione degli immobili in vendita attraverso una valutazione razionale delle caratteristiche della zona, il prezzo, l’esposizione, la disposizione, i materiali utilizzati, gli accessori, gli impianti
- visita gli immobili che risultano interessanti
- fai un ulteriore valutazione razione dopo aver visto gli immobili dal vivo.
Se individui un immobile con caratteristiche che ti fanno orientare verso l’acquisto cerca di attenerti alle seguenti regole:
- Assicurati che l’immobile sia di piena proprietà e disponibilità di chi si dichiara proprietario: puoi richiedere tramite l’agenzia immobiliare a cui ti affidi l’esibizione del documento di proprietà e di quello d’identità del proprietario.
- Prima di versare la caparra chiedi sempre all’agenzia immobiliare di esibire:
- atto di provenienza dell’immobile
- visura ipotecaria sull’immobile (devi sapere se sull’immobile gravano trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o privilegi fiscali).
- certificato catastale con relativa planimetria.
Richiedi sempre all’agenzia immobiliare di accertarsi che l’immobile sia in regola con le norme fiscali e urbanistiche ai sensi della legge 28 febbraio 1985 n. 47, 724/94 e successive modifiche, chiedendo i dati della licenza di costruzione del fabbricato e/o della domanda di concessione in sanatoria (condono edilizio) con relativa ricevuta di pagamento a saldo dell’oblazione e degli oneri dovuti o, ancora meglio, della definitiva concessione a sanatoria.
A questo punto sei pronto/a per presentare un’offerta scritta al venditore tramite l’agenzia immobiliare. Con la “proposta d’acquisto” tu in quanto acquirente ti impegni irrevocabilmente, per il periodo di validità dell’offerta, ad acquistare, per te stesso/a o una persona o una società, che potrai nominare anche in un secondo momento, l’immobile al prezzo stabilito.
Contestualmente alla proposta viene lasciato un assegno intestato al venditore (non trasferibile) che l’agente immobiliare consegnerà al venditore al momento in cui questo, accettando le condizioni proposte, controfirmerà la stessa proposta. L’importo di questo assegno (che varia in proporzione al valore dell’immobile) varrà come “caparra” e “acconto sul prezzo”. Se il venditore rifiuta l’offerta, l’assegno viene restituito all’acquirente entro 5 giorni.
Se l’offerta viene accettata, e quindi firmata dal venditore, si arriva al “contratto preliminare” o “compromesso”.
Accertati di:
- Sottoscrivere il compromesso versando una caparra non superiore al 25-30% del prezzo totale, inserendo nel contratto prezzo, condizioni di pagamento, scadenze, stato dell’immobile (libero, affittato, ecc.), garanzia che vi sia trasferito libero da qualsiasi onere incluse le spese condominiali pregresse, data di consegna dell’immobile e del rogito notarile di compravendita.
- Stabilisci in sede di sottoscrizione del compromesso la data del pagamento e informa la tua banca per lo svincolo del denaro o la predisposizione degli assegni. Versa sempre assegni circolari o di conto corrente bancario intestati solo ed esclusivamente al venditore, con la clausola di “non trasferibile”.
- Se vuoi chiedere un mutuo accertati, prima di versare la caparra, che la banca possa concedere l’importo richiesto, in quanto tempo, a quali condizioni e con quali spese istruttorie.
- Se intendi avvalerti di un mutuo, richiedi che nel compromesso sia esplicitato che il venditore è disposto a intervenire nel contratto di mutuo quale “terzo datore d’ipoteca”. Si tratta solo di un aspetto formale che consente all’istituto mutuante di iscrivere una garanzia sull’immobile che state acquistando un momento prima che, col pagamento del prezzo e la stipula dell’atto notarile, diventi di vostra proprietà.
